Применение жк к нежилым помещениям

Содержание

Нежилое помещение в многоквартирном доме: чем отличаются правовые нормы содержания нежилых помещений от жилых

Вопросы, связанные с эксплуатацией общего имущества в МКД, регулируются в ГК. В 290-й статье, в частности, говорится, что собственники помещений в многоквартирных домах обладают на праве долевой собственности общими помещениями, несущими конструкциями, электрическим, механическим, санитарно-техническим и иным оборудованием внутри и за пределами своей квартиры, обслуживающим более одного помещения. Законные владельцы не могут отчуждать свою долю в праве на такие объекты без передачи права собственности на жилое помещение.

Обязанности владельцев охватывают сферу коммунальных платежей. Все собственники должны нести расходы по содержанию общей территории, в том числе прилегающей к дому. При этом начисление соответствующих сумм будет осуществляться и в случае, если владелец нежилого помещения этими территориями не пользуется.

Регулирование отношений между собственниками нежилых помещений

Ростовский бизнес-центр в 2010 году впервые выиграл судебный процесс, в котором суд подтвердил легитимность проведенного собрания и право собственников на смену формы управления зданием. В этом деле аффилированная с застройщиком управляющая компания оспаривала возможность применения ЖК РФ к взаимоотношениям собственников бизнес-центра. Это был первый судебный прецедент, когда спор об управлении нежилым зданием рассматривался в арбитражном суде согласно нормам ЖК РФ. Суд мотивировал решение Постановлением Пленума ВАС РФ N 64.
Прежняя управляющая компания оспорила решение в апелляционном порядке и выиграла дело. Апелляционный суд полностью поддержал доводы суда первой инстанции о возможности применения норм ЖК РФ по аналогии и правомочности общего собрания, но исковые требования о передаче технической документации новой управляющей компании счел не подлежащими удовлетворению по той причине, что договор с прежней управляющей компанией не расторгнут в установленном порядке, на общем собрании данный вопрос не рассматривался .
———————————
Решение Арбитражного суда Ростовской области от 13.08.2010; Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.12.2010 по делу N А53-7807/2010.

Собственники нежилых помещений в отличие от собственников жилых помещений не имеют законодательно регламентированной возможности объединяться для решения вопросов управления общим имуществом, что создает почву для конфликтов. Рассмотрим различные модели регулирования отношений.

Спорные вопросы содержания общего имущества в нежилом здании (Федоров П

И если ситуация с несением расходов, связанных с конкретным объектом недвижимого имущества, не вызывает вопросов, то несение расходов на содержание общего имущества долевым собственником порождает огромное количество судебных разбирательств. Среди таких разбирательств особое место занимают дела по взысканию денежных средств на содержание общего имущества в нежилом здании.

Данный вопрос вполне закономерен, поскольку управляющая компания обязана осуществлять деятельность, результатом которой является сохранение общего имущества, обеспечение коммунальными услугами, а также обеспечение работоспособности инженерных коммуникаций здания.
Понятия «содержание» и «управление» общим имуществом не раскрываются в ГК РФ. Можно сказать, что это собирательные понятия, включающие в себя конкретный перечень работ и услуг. Анализ действующего законодательства позволяет сделать вывод: управление включает в себя содержание. Согласно статье 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать в том числе надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме.
Собирательный характер терминов «содержание» и «управление» приводит к необходимости установления судом конкретного перечня работ и услуг, которые были выполнены и оказаны управляющей компанией. Сам по себе выбор управляющей компании не свидетельствует о том, что данная управляющая компания осуществляла содержание и ремонт общего имущества (решение Арбитражного суда г. Москвы от 13 марта 2014 г. по делу N А40-65283/13).
Обстоятельства осуществления деятельности подлежат исследованию судом. Ориентиром при оценке обоснованности требований управляющей компании может являться смета работ и услуг, утвержденная на общем собрании собственников. Стоит иметь в виду, что отсутствие утвержденного перечня работ и услуг может являться одним из оснований отказа в удовлетворении исковых требований управляющей компании (решение Арбитражного суда Московской области от 20 февраля 2015 г. по делу N А41-61940/13).
Также стоит отметить, что согласно пункту 1.2 ст. 161 ЖК РФ состав минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме услуг и работ, порядок их оказания и выполнения устанавливаются Правительством РФ. Такой перечень утвержден Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность».
Указанное Постановление может служить ориентиром для судов при рассмотрении дел о взыскании денежных средств на содержание общего имущества как в многоквартирном доме, так и в нежилом здании.
В судебной практике сложился подход, согласно которому управляющая компания не обязана обосновывать свои расходы. Для взыскания задолженности в этом случае управляющей компании достаточно доказать фактическую деятельность по управлению общим имуществом (представить в суд заключенные с эксплуатирующими организациями договоры). Данный подход базируется на правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 9 ноября 2010 г. N 4910/10 по делу N А71-9485/2009.
ВАС РФ при рассмотрении надзорной жалобы по указанному делу пришел к выводу, что расчет стоимости услуг управляющей компании представляет собой простую арифметическую операцию умножения суммы тарифа на площадь помещения и соответствующее число месяцев. Учитывая характер правоотношений по содержанию общего имущества, ВАС РФ приходит к выводу: размер расходов управляющей организации и размер платы одного из собственников помещений не совпадают, значит, отсутствует обязанность управляющей компании по доказыванию размера фактических расходов, возникших у нее в связи с содержанием общего имущества, с выделением их по отношению к одному из собственников помещений.
Заставляет обратить на себя внимание ситуация с затратами, понесенными управляющей компанией на сотрудников: заработная плата, налоги по зарплате и отчисления во внебюджетные фонды. Данный вопрос актуален в случае взыскания денежных средств не по тарифам (неосновательное обогащение).
Наиболее обоснованным является подход, согласно которому в затраты на содержание общего имущества включаются расходы на выплату работникам управляющей компании заработной платы, а также соответствующие отчисления в налоговый орган и во внебюджетные фонды. Но только в случае выполнения работниками управляющей компании функций, непосредственно связанных с содержанием общего имущества.
При рассмотрении искового заявления управляющей компании о взыскании с собственника неосновательного обогащения суд, установив факт участия работников управляющей компании в управлении, содержании и эксплуатации общего имущества здания, пришел к выводу, что к расходам управляющей компании относятся и затраты, связанные с выплатой данным работникам заработной платы и иных выплат, а также суммы отчислений в Пенсионный фонд и Фонд социального страхования с заработной платы работников истца (Постановление ФАС Центрального округа от 18 декабря 2013 г. по делу N А35-11478/2012).
Данная позиция опирается на Постановление Президиума ВАС РФ от 6 октября 2009 г. N 7349/09 по делу N А60-15186/2008, в котором ВАС РФ пришел к выводу, что отчисления во внебюджетные фонды подлежат включению в затраты на содержание общего имущества.
Можно сделать вывод, что необходимость установления судом конкретного перечня работ и услуг, которые управляющая компания выполнила и оказала в рамках деятельности по содержанию общего имущества, зависит от того, признает ли суд обязательным для всех собственников решение общего собрания. Управляющая компания обязана будет обосновать конкретный перечень выполненных работ и оказанных услуг, если суд придет к выводу, что решение общего собрания необязательно для собственников, не принимавших участие в собрании.

Рекомендуем прочесть:  Оформление наследства на квартиру

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 8 декабря 2014 г

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Агроторг» на решение Арбитражного суда Новгородской области от 28.04.2014 (судья Деменцова И.Н.) и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.09.2014 (судьи Зорина Ю.В., Зайцева А.Я., Романова А.В.) по делу N А44-178/2014,

Податель жалобы указывает на следующее: суд первой инстанции пришел к неправильному выводу о том, что только собственник спорного помещения вправе предъявить иск о его сохранении в переустроенном и перепланированном состоянии; суд апелляционной инстанции, оставляя решение без изменения, неправильно посчитал, что статья 29 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ) применяется только к переустройству и перепланировке жилых помещений и не может быть применена по аналогии к нежилым помещениям.

Рубрика “Нежилые помещения”

Как уже сказано выше, понятие «жилой недвижимости» отсутствует в законодательстве РФ. Однако в Гражданском и Жилищном кодексе и, в частности, в ФЗ РФ №122 от 21.07.1997 г определены признаки нежилого помещения, отвечающие требованиям и к жилому: оно должно являться недвижимым и изолированным объектом.

Используются под офисы, располагаясь в бизнес-центрах, административных или жилых зданиях, торгово-развлекательных комплексах. Наличие коммуникаций в офисах не обязательно, но они должны иметь капитальные стены. Собственники офисов могут пользоваться общими коммуникациями, рассчитанными для всех помещений, расположенных в здании.

Какие нежилые помещения можно размещать в многоквартирных домах

Особенно тщательно к вопросу перепланировки нужно подойти в домах старого жилого фонда. Для легальной перепланировки нужно будет провести ряд дополнительных изыскательных работ, диагностику несущих конструкций и инженерных коммуникаций. Без этого узаконить перепланировку просто будет невозможно.

Согласно гражданскому законодательству, участники общей долевой собственности имеют равные субъективные права и юридические обязанности, независимо от категории – жилое или нежилое – помещения. Так, в статьях 246 и 247 Гражданского Кодекса РФ установлено, что владение, пользование и (в установленных законом случаях) распоряжение общей долевой собственностью осуществляется по соглашению всех ее участников. Если согласия достичь нельзя, споры решаются в суде.

Рекомендуем прочесть:  Как оплатить задолженность судебным приставам

Относится ли нежилое здание к Жилищному Кодексу

В Вашем случае взаимоотношения сособственников паркинга с управляющей организацией по поводу предоставления услуг Гражданским кодексом в большей части не урегулировано, в частности, не урегулирован порядок проведения собраний, голосование на собраниях, выбор управляющей компании сособственниками и т.д.), поэтому часть статей ЖК РФ регулирует и Ваши вопросы.

Здравствуйте.
Конечно же вы не обязаны уплачивать по счетам управляющей организации, поскольку у вас с ними не заключен договор на обслуживание паркинга. В данном случае, вам можете написать письмо в эту организацию и разъяснить, что без договора вы не будете ничего оплачивать. Помещения находятся у вас в собственности и по данному вопросу не было общего собрания жильцов, для принятия коллективного решения в определении лица, которое будет уполномочено на заключение такого договора, выражая при этом общую волю.
Говорить о легитимности договора между застройщиком и управляющей компанией не стоит, поскольку в вашем договоре долевого строительства и других договорах нет ссылок на управляющую организацию.
Жилищный кодекс не регулирует отношения, связанные с нежилыми помещениями. Однако, в судебном процессе суд может применить аналогию к данным правоотношениям. Но даже, в этом случае, считаю что суд встанет на вашу сторону.

Аналогия жилищного законодательства к нежилому зданию (или немного о продаже помещения без земельного участка)

— «право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, возникает в порядке, установленном статьей 16 Федерального закона от 29.12.2004 No 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации».«;

2) продавать помещение можно без ЗУ (ФАС ВВО, А82-1806/2011), «Утверждение ОАО «МегаФон» о необходимости применения к возникшим правоотношениям положения статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации ошибочно, поскольку возникшие правоотношения прямо урегулированы специальными нормами Земельного кодекса Российской Федерации, а потому применение названных заявителем норм права по аналогии закона в рассматриваемом споре недопустимо. Вместе с тем в связи с приобретением помещений в собственность и с момента государственной регистрации перехода права собственности у ОАО «МегаФон» возникло право пользования земельным участком.«, возникает законное пользование ЗУ.

Порядок использования придомовой территории собственниками жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме

Согласно статье 39 Жилищного кодекса РФ, собственники помещений несут бремя содержания общего имущества в многоквартирном доме, доля участия каждого собственника в несении таких расходов определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.

При этом, если земельный участок под домом не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования (п.67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»). Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирный дом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.

Как принудить собственников административного здания нести расходы по содержанию общедомовых коммуникаций

Обращаем также Ваше внимание на то, что в соответствии с разного рода правилами, определяющими порядок оказания тех или иных коммунальных услуг, владельцы нежилых помещений вправе заключать договоры, предусматривающие оказание коммунальных услуг в отношении занимаемых ими помещений (прим.- не общего имущества здания) с гарантирующим поставщиком напрямую (Например, согласно пункту 88 Правил функционирования розничных рынков электрической энергии в переходный период реформирования электроэнергетики, утвержденными постановлением Правительства РФ от 31.08.2006 № 530, владельцы нежилых помещений в многоквартирных домах приобретают электрическую энергию на основании договора энергоснабжения (договора купли-продажи (поставки) электрической энергии), заключенного с гарантирующим поставщиком (энергосбытовой организацией).

Таким образом, собственники долей в праве собственности на здание обязаны заключить договор по техническому содержанию, охране и обслуживанию общего имущества здания с организацией, определенной в установленном законом порядке общим собранием собственников помещений.

Ссылка на основную публикацию